Évaluer la rentabilité d’une propriété, savoir identifier une aubaine peut nécessiter un long travail de recherche et d’analyse surtout pour un premier achat immobilier.
Afin de vous accompagner dans votre investissement, voici des indicateurs clés d’aide à la décision.
Multiplicateur de revenu brut (MRB)
Le MRB permet de comparer des immeubles similaires d'un même secteur et d’en évaluer la rentabilité brut.
Cet indicateur se calcule en divisant le prix de vente du bien par le revenu locatif annuel brut.
Exemple calcul MRB : Prix de vente (237 000$)/ Revenu locatif brut annuel(14 000$) = 17
Comment savoir si le MRB est intéressant ?
Plus le MRB est bas, plus votre investissement sera potentiellement rentable.
A titre indicatif, au centre ville de Montréal un MRB<15 présente un fort potentiel de rentabilité.
A savoir :
Si vous souhaitez savoir si le prix demandé d'un bien immobilier est raisonnable, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Valeur de la propriété = MRB moyen du quartier× Revenu locatif brut annuel*
Exemple : Une propriété à Montréal qui génère un revenu locatif brut annuel de 14 000$ aura une valeur de 210 000$ (MRB moyen 15 x 14 000)
Ainsi si le prix de vente du bien est de 237 000$ vous pourrez voir qu’il est trop cher.
Le MRB n’intègre pas les frais d’exploitations du bien immobilier. Il est donc préférable de le cumuler à un autre ratio si vous souhaitez évaluer de manière plus précise la rentabilité de votre investissement.
Multiplicateur de revenu net (MRN)
Contrairement au Multiplicateur de revenu brut (MRB), le MRN permet d’évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier en se basant sur le revenu net et de savoir si vous tenez une bonne affaire !
Cet indicateur financier se calcule en divisant le prix de vente du bien par les revenus net obtenus (Revenus brut – les frais d’exploitation du bien tels que l’assurance, l’entretien, taxes municipales, chauffage, réparation…).
Exemple calcul MRN : Prix de vente (260 000$)/ Revenus net (11 000$) = 23
Comment savoir si le MRN est intéressant ?
Plus le MRN est faible, plus votre investissement sera rentable.
Selon les professionnels du secteur :
- Une bonne affaire a un MRN entre 10 et 16.
- Un investissement assez satisfaisant a un MRN de 16 à 18
- Un achat à risque a un MRN > 18
A savoir :
Le MRN est à privilégier pour les achats de petits immeubles, il représente l’indicateur le plus précis pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier.
Taux global d'actualisation (TGA)
Le TGA appelé également "Taux de capitalisation ou cap rate en anglais" permet d’évaluer la rentabilité d’immeubles de plus de 12 logements en termes de revenu net dont l’achat a été réalisé.
Il se calcule en divisant le Revenu net locatif (Revenu brut - les frais d’exploitation) par le prix de vente de l’immeuble.
Exemple calcul du TGA :
Vous êtes intéressés par un immeuble de 16 logements vendu à 2 millions$ qui génère un revenu net locatif de 150000$ ;
Le TGA sera donc = Revenus net (150 000$)/ Prix de vente (2 millIons$) = 7,5%
NB : on peut également calculer le TGA avec la formule suivante suivante :
TGA = 1 ÷ MRN.
Comment savoir si le TGA est intéressant ?
Etant l'inverse du MRN, plus le TGA est élevé plus l'investissement sera rentable.
Gardez toutefois à l'esprit que plus un investissement immobilier est rentable, plus il comporte un risque élevé. Ainsi plus le taux de capitalisation est élevé, plus vous devez faire attention à l'emplacement et au taux d'occupation du bien.
En revanche, un taux de capitalisation faible indique généralement un emplacement convoité par de nombreux acheteurs et une propriété pouvant prendre beaucoup de valeur à long terme.
A savoir :
Le TGA est un indicateur de rentabilité similaire au MRN qui se basent également sur le revenu net.
L'utilisation de ces ratios s'effectuera en fonction de la taille du bien immobilier, en effet pour l'achat d' immeubles de 12 logements et plus, le TGA sera à privilégier.
Rendement locatif brut
Le rendement locatif est l'indicateur qui permet d’évaluer la rentabilité d’un condo, maison ou appartement et de comparer facilement des propriétés similaires du même secteur.
Il représente le rapport entre le revenu locatif brut généré par votre bien immobilier et le coût global de l' investissement (Prix d’acquisition, frais notaire, travaux, …).
Exemple calcul du rendement locatif brut :
Revenu locatif brut annuel(10 000$)/Prix de l’investissement(210 000$) = 4, 7%
Vos revenus locatifs brut représentent donc 4, 7% du coût de votre investissement.
Comment savoir si le taux de rendement locatif brut est intéressant ?
Plus le taux de rendement sera élevé plus votre investissement sera rentable.
Un taux de rendement >10 % brut représente une « aubaine ». En effet un taux de rendement classique oscille entre 3 à 5%. En comparaison, le livret REER a un taux d'intérêt de 2 à 3% environ.
A savoir :
Le taux de rendement locatif brut est à privilégier pour les achats d’appartements ou de maisons.
Pour plus de sécurité, nous vous conseillons d’étudier également l’attractivité de votre propriété en termes de facilité d'accès et de proximité des commerces et services afin de maximiser le taux d’occupation de votre logement.
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Pour en savoir plus cliquez sur : https://help.grossyield.com/fr/comment-savoir-si-un-bien-est-idealement-situe/
Indicateurs financiers à privilégier selon la taille du bien immobilier
| Type de propriétés à vendre | Indicateurs clés |
|---|---|
| Appartement et maison | Rendement locatif brut |
| Immeuble < 12 logements | MRN et MRB |
| Immeuble > 12 logements | TGA |
Calculer les ratios de rentabilité d'un bien immobilier grâce à Grossyield
Pour savoir comment rechercher des biens immobiliers selon ces indicateurs d'aide à la décision, consultez la rubrique "Autres astuces et fonctionnalités" https://help.grossyield.com/fr/connaitre-la-rentabilite-dun-bien/
